北京：中介稱西四環(huán)房價跌回一年半前水平

　　央視財經(jīng)記者楊瀟徐靜邵晨本月中旬，國家統(tǒng)計局公布了去年12月70個大中城市房價指數(shù)，其中有關新建商品住宅成交量平均環(huán)比增長近9%，創(chuàng)2014年新高;北上廣深4個一線城市新房成交套數(shù)環(huán)比猛增15%以上的內(nèi)容，一經(jīng)傳播立刻引起了不少消費者的關注。按照以往規(guī)律，樓市成交量大增之后，往往會帶動房價上漲，但70個城市中的絕大部分，新房價格無論是同比還是環(huán)比均是以下降為主，而且還呈現(xiàn)出連續(xù)下降的趨勢。尤其是較近，伴隨著國家統(tǒng)計局公布去年房地產(chǎn)運行情況，很多人發(fā)現(xiàn)，房價同比連續(xù)呈現(xiàn)下降的趨勢。那么，到底降了沒有?

　　陳厚輝是北京一家大型房地產(chǎn)中介西四環(huán)區(qū)域的負責人，在他看來，現(xiàn)在北京的房價的確降了不少，以西四環(huán)附近區(qū)域的房價為例，已經(jīng)跌倒了一年半以前的水平。

　　房價真的降了嗎?相信很多人都會有這樣的疑問。在業(yè)內(nèi)人士看來，我們看一個區(qū)域的房價是否下降，頭先要排除高端樓盤和緊靠學校的小區(qū)這類非理性市場房源，因為他們的價格往往不能代表真實的市場行情，容易受外力出現(xiàn)不正常的變化。此外，要說價格漲跌，要分城市、分區(qū)域甚至分樓盤來具體情況具體分析。

　　國務院發(fā)展研究市場經(jīng)濟研究所所長任興洲：所以從價格上來講，我們不能籠統(tǒng)的說價格怎么樣，根據(jù)不同的城市價格會呈現(xiàn)出不同的變化趨勢。有一些城市，特別是一線城市他的價格還比較堅挺，但有些城市它的價格確實存在下降的趨勢。

　　縱觀國家統(tǒng)計局去年公布的數(shù)據(jù)，去年2月份，頭次開始出現(xiàn)個別城市價格下降，5月份東部多數(shù)城市房價開始下行，7月份全國市場全面下調(diào)，12月杭州、寧波、?？凇刂?、金華這五個城市，更是出現(xiàn)了低于2010年平均房價的情況，也就是說這五個城市的新建商品住宅價格回到了幾年前的水平。同樣，來自中國指數(shù)研究院2014年12月的“百城價格指數(shù)”也顯示，2014年12月百城均價降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個月環(huán)比下跌，接近九成的城市房價跌回了一年前。

　　房價：2013年大幅上漲 2014年有所回調(diào)

　　雖然一些城市的房價相比較去年同期，確實出現(xiàn)了回落的情況。但是，您可千萬不要認為，全國房價都跌了。下面，我們就來看一組數(shù)據(jù)，告訴你一個真實的房價。

　　那么，我們應該如何理解和看待部分城市房價跌到了一年前呢?要想搞明白這組數(shù)據(jù)，就必須先來看一看2013年的房價數(shù)據(jù)。2013年，連續(xù)低迷了兩年的我國商品房銷售重又大幅增長。當時，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年12月單月，70個大中城市的平均同比漲幅達到了9.7%，接近2010年初創(chuàng)造的歷史較高值。而北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，連續(xù)多月，新建商品住宅價格的同比漲幅都創(chuàng)紀錄的超過了20%。值得注意的是，與此相比，2014年12月北京、上海、廣州、深圳四個一線城市新建商品住宅價格同比分別只下降了3.4%、4.4%、4.8%和1.3%。所以說，當初2013年，房價上漲的步子邁得太大了，現(xiàn)在即便是有所降價，與那時相比，也僅僅是一個小小的回調(diào)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：在整個需求趨于平穩(wěn)部分城市萎縮的情況下，我們的供給在增加，這樣就變成供大于求，因此它會壓制房價的上漲。

　　北京：今年以來土地出讓金達290億元

　　今年以來北京的土地市場，延續(xù)了2014年年末的回暖態(tài)勢，土地市場成交相當活躍。來自北京市土地整理儲備的較新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)出讓各類地塊10宗，土地出讓金達到290多億元。

　　1月上旬，北京豐臺區(qū)兩宗熱門地塊被高溢價拍出，成交金額達到86.9億元，由此拉開了北京土地市場的大幕。據(jù)了解，以上兩地塊位于西三環(huán)優(yōu)勢地段，競拍前就備受房企關注，溢價率都超過49.5%。僅僅過了，作為北京土地市場史上起拍價較高、體量較大的單體住宅用地，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊經(jīng)過多輪競拍，較終以86.25億元成交。溢價率達到22%。而這一總價也打破了由西城區(qū)華嘉胡同地塊于2014年8月份創(chuàng)造的74.6億元的總價紀錄。

　　中國農(nóng)業(yè)大學土地管理系主任朱道林：2015年1月份(北京)所供的地塊來看，一個是地塊位置相對也比較好，另外一個這個體量也比較大，再加上我們一線城市集中了大量的投資者，因此就導致了較終的成交的量相對比較大。

　　專家分析，去年以來，國內(nèi)二三線城市的房地產(chǎn)市場遇冷，實力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)重回一線樓市。也是推高北京地價的一個重要原因。

　　中國土地學會學術委員會副主任嚴金明：從開發(fā)商來說，開發(fā)商的目的是賺取(較大利潤)。在三四線城市它的回報率非常的低。那么這樣的話，它就會回過頭來的時候，到了一線城市，像北京這樣，它還能回報率比較高。

　　北京：三大因素促使土地市場成交活躍

　　從去年第四季度開始，北京的土地市場一直處于活躍狀態(tài)，土地成交面積和成交均價都有大幅上升，對此專家表示，這主要得益于國家政策面支持、大型房企拿地熱情高漲和對未來樓市預期樂觀三個因素。

　　據(jù)了解，自去年930房貸限制放松以來，信貸政策持續(xù)回暖，先是公積金新政發(fā)布后，公積金貸款額度得以上調(diào);緊接著又迎來央行降息，這些無疑都為樓市注入了更多的購購力。

　　中國農(nóng)業(yè)大學土地資源系主任朱道林：信貸政策，實際上從調(diào)整二房的認定，到后來整個公積金購購房屋的調(diào)整。那么這些應該都是非常直接的，可能對整個當前的這個市場的這種購購力的影響，還是產(chǎn)生了一個比較大的影響。

　　專家表示，從去年第四季度以來，一線城市的新房銷售紛紛出現(xiàn)成交企穩(wěn)回升態(tài)勢，國家統(tǒng)計局的較新數(shù)據(jù)就顯示，去年12月份，北京、上海等一線城市新建房成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上，遠高于全國平均水平。因此，出于正常經(jīng)營和土地儲備的需要，不少房企在北京的拿地積極性也是越來越高，即便是遇到高價地塊，也會通過組成開發(fā)聯(lián)合體來分攤壓力。

　　中國土地學會學術委員會副主任嚴金明：大家知道北京的土地資源是十分有限的，這個人多地少在北京是高度集中的，那么后備資源的時候也是有限度的，而我們的需求剛性又保持這樣一個高位，所以這樣的話，它對未來的這個期望值比較高，所以它才敢于去拿地。
 

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