盡管樓市政策繼續(xù)“松綁”的預(yù)期強(qiáng)烈，但房貸利率并未出現(xiàn)明顯松動。機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，截至今年1月，大部分一二線城市的頭套房貸利率沒有出現(xiàn)明顯變化，只有部分銀行略微向下調(diào)整。但總體而言，85折仍是頭套房貸的“底線”。

　　盡管按揭貸款為優(yōu)質(zhì)行列，但當(dāng)前銀行繼續(xù)下調(diào)房貸利率的動力不大。購房者的實際成本，只能隨基準(zhǔn)利率而調(diào)整。若房貸利率無明顯變化，其對未來房地產(chǎn)市場的刺激作用將相對有限。

　　多數(shù)城市房貸利率無變化

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1月周（1月5日-11日），四個一線城市中，只有廣州的一家銀行下調(diào)了頭套房貸利率，其余銀行并無變化。

　　上周北京有17家銀行的頭套房貸利率低于基準(zhǔn)，其余7家銀行均與基準(zhǔn)利率持平。其中，較低為農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行，利率為基準(zhǔn)利率的0.88倍。廣州、深圳兩地的銀行中，大多數(shù)的頭套房貸利率低于基準(zhǔn)，利率底線也為基準(zhǔn)的0.88倍。上海有17家銀行的頭套房貸利率低于基準(zhǔn)，較低的民生銀行利率為基準(zhǔn)的0.85倍。

　　天津、南京的頭套房較低貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.9倍，成都、杭州為0.88倍。其中，上周天津有7家銀行下調(diào)了頭套房貸款利率，成都有2家銀行出現(xiàn)下調(diào)。

　　2014年末以來，按揭貸款的利率就已開始下調(diào)。大多數(shù)銀行將頭套房貸款的較低利率降至基準(zhǔn)以下，但85折幾乎已成底線。部分銀行還需搭配購購理財產(chǎn)品，才可獲得較低的利率優(yōu)惠。但對于二套房的貸款利率普遍仍維持在1.1倍的水平，比之前并無松動。

　　次輪松綁房貸的起源來自于去年9月30日，央行、銀監(jiān)會出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，購購二套普通商品住房時，執(zhí)行頭套房貸款政策,即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。同時，對于貸款購購頭套自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　刺激樓市作用有限

　　盡管房貸利率仍有進(jìn)一步優(yōu)惠的空間，但在銀行地方分支行的具體操作層面，住房貸款申請者想要獲得0.7倍的貸款利率難度極大。

　　央行文件中，提及較低7折的頭套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。他認(rèn)為，在目前資金價格水平上，銀行吸儲難度非常大，7折利率很難實現(xiàn)。

　　信貸是對市場成交影響較大的政策，除非繼續(xù)降息，否則購房者很難在現(xiàn)有的政策下得到實惠。因此，未來信貸層面對房地產(chǎn)市場的刺激恐怕相對有限。

　　但相比之下，公積金貸款方面的優(yōu)惠政策，有可能給購房者帶來利好。未來一段時間，各地仍可能繼續(xù)在公積金貸款方面出臺優(yōu)惠政策，并可能對市場帶來刺激。

　　分析人士指出，過去多年來，房地產(chǎn)投資、拿地、新開工等指標(biāo)不斷保持高增速，大大增加了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。如今，不少二三線城市出現(xiàn)的“空城”表明，很多城市的供應(yīng)已經(jīng)超出其消化能力，這甚至可能引發(fā)償債危機(jī)。

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