不忘教訓(xùn) 產(chǎn)業(yè)配套亟待夯實(shí)

　　解除限購(gòu)還是不解除限購(gòu)？到底什么時(shí)候解除限購(gòu)？看似較應(yīng)該解除限購(gòu)的三亞陷入到了反復(fù)糾結(jié)中。

　　劉樹(shù)國(guó)在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，前三季度房地產(chǎn)下滑更大程度上是整體市場(chǎng)環(huán)境所致，與限購(gòu)關(guān)系不大。三亞一位不愿具名的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)證券報(bào)記者，三亞限購(gòu)政策基本上只適用于河西、河?xùn)|區(qū)的普通公寓項(xiàng)目，受限購(gòu)影響的項(xiàng)目只有39個(gè)。雖然目前三亞的限購(gòu)樓盤(pán)均有執(zhí)行限購(gòu)政策，但不少項(xiàng)目在操作上也有變通的地方，可以繞開(kāi)限購(gòu)。加上現(xiàn)在還沒(méi)到旺季，即使現(xiàn)在放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)樓市的提振作用也有限。

　　“所以，限購(gòu)對(duì)三亞來(lái)說(shuō)貌似是一個(gè)十分緊迫的問(wèn)題，但實(shí)際上只是表面問(wèn)題，根本問(wèn)題是三亞市應(yīng)該如何促進(jìn)樓市的持續(xù)和健康發(fā)展。雖然現(xiàn)在輿論都把注意力集中到了限購(gòu)上，但限購(gòu)并不是三亞房地產(chǎn)的支點(diǎn)。對(duì)于三亞來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展的真正支點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)。”上述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　早在2008年，三亞市常務(wù)副市長(zhǎng)嚴(yán)之堯便指出，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須建立在堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須配合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能體現(xiàn)出真正的價(jià)值。他舉例說(shuō)，目前三亞一家效益好的五酒店年產(chǎn)值可達(dá)三億元人民幣，會(huì)源源不斷地為政府提供稅收，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供持續(xù)的動(dòng)力。如果生產(chǎn)一般的商品房出售，短期內(nèi)政府獲得了巨大收益，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看則失去了可持續(xù)的動(dòng)力。

　　缺乏產(chǎn)業(yè)支撐已使三亞地產(chǎn)在上世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)泡沫中遭受過(guò)一次重創(chuàng)。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1993年海南房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致產(chǎn)生總面積達(dá)1631萬(wàn)平方米的“半拉子”工程，閑置建設(shè)用地23788.5公頃，積壓商品房455萬(wàn)平方米，停建的規(guī)劃報(bào)建面積1631萬(wàn)平方米，沉淀資金500多億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從高峰時(shí)的5000多家，較后剩下不到10%。當(dāng)時(shí)700多萬(wàn)人口的海南房地產(chǎn)積壓量占全國(guó)的近十分之一。直到2007年下半年，海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行等部門(mén)通力協(xié)作8年時(shí)間才將“泡沫”消滅。

　　2000年之后，三亞地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇，但由于依然缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，類(lèi)似的故事又開(kāi)始上演。自2002年起，三亞新建商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)出一波狂飆突進(jìn)之勢(shì)，2007年，三亞海景房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米1.4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)30%。就在全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)的2008年，三亞商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 1.0159萬(wàn)元/平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)36.34%。2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》后，在國(guó)際旅游島的刺激下，三亞房地產(chǎn)又開(kāi)始呈現(xiàn)出泡沫化隱憂。

　　雖然2011年3月3日限購(gòu)政策出臺(tái)后一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，但并沒(méi)有從根本上改變?nèi)齺喎康禺a(chǎn)基礎(chǔ)薄弱的問(wèn)題。同樣，即使限購(gòu)政策解除，也并不能從根本上拯救三亞的房地產(chǎn)業(yè)。

　　“所謂加強(qiáng)房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，其實(shí)就是要解決房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的配套問(wèn)題。在上一輪的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，地方政府在政績(jī)沖動(dòng)和土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下，不停地造房子，但產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施都跟不上，所以造成了眼下這種局面。所以在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，一定要先打好基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展”，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　有專(zhuān)家同時(shí)指出，三亞市在促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的同時(shí)還要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在今年5月28日三亞市召開(kāi)的房地產(chǎn)形勢(shì)分析研討會(huì)上，便有專(zhuān)家指出，三亞以往開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在配套設(shè)施上往往并不健全，業(yè)主的消費(fèi)和服務(wù)需求大部分依賴(lài)于城市公共設(shè)施，而目前三亞有限的公共資源和服務(wù)能力尚無(wú)法很好地滿足這些需求，也在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市消費(fèi)的帶動(dòng)作用。

　　“所以，現(xiàn)在三亞市將主要精力放到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上，壓縮純商業(yè)性住宅的比例，促進(jìn)房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合是很正確的。而且今年房地產(chǎn)行業(yè)整體比較低迷，這時(shí)候推進(jìn)轉(zhuǎn)型阻力相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小。但是，房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇后，在GDP的考核機(jī)制下，三亞市還能不能頂住壓力推進(jìn)轉(zhuǎn)型也打上了問(wèn)號(hào)。”上述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商告訴記者。

　　多位地產(chǎn)專(zhuān)家在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)紛紛建言，對(duì)于GDP對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較為依賴(lài)的三亞市而言，應(yīng)該降低 GDP的考核壓力，為三亞市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造更大的政策空間。“地方政府發(fā)展的政績(jī)觀應(yīng)該調(diào)整，通過(guò)在城市規(guī)劃、土地指標(biāo)、金融政策等方面的約束，防止助長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)大的現(xiàn)象。同時(shí)淡化GDP考核，將就業(yè)、環(huán)保、城市化等指標(biāo)納入考核中。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　值得注意的是，自2013年以來(lái)，包括福建、山西、寧夏、河北、浙江、陜西等多個(gè)省份對(duì)市、縣(區(qū))的考核進(jìn)行了調(diào)整，降低或取消了GDP考核。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前明確取消GDP考核的縣市超過(guò)了70個(gè)。

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