從面積到商鋪，從降價促銷到“內(nèi)部團(tuán)購”……記者近日對珠三角、長三角和中西部省區(qū)城市采訪時發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入購賣博弈“冰封期”，各地房開商引導(dǎo)“誤讀政策”的背后，是心里發(fā)虛的實質(zhì)。

　　房開商忙“走量”，資金鏈“高度緊繃”

　　記者通過房產(chǎn)聯(lián)盟、地產(chǎn)銷售群、樓盤走勢群等珠三角、長三角房地產(chǎn)銷售群進(jìn)行采訪時，超過75%的房地產(chǎn)銷售策劃人員認(rèn)為，房地產(chǎn)市場就快“繃不住”了；90%以上的銷售人員表示，現(xiàn)在房開商較關(guān)心的問題就是如何走銷量，資金回籠；95%以上的銷售人員表示，能夠以低于市場價格20%－30%的售價拿到“內(nèi)部價格”，而且沒有“指標(biāo)費”，購購條件幾乎“沒有限制”。

　　深圳匯金行常年從事在珠三角一帶的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營銷，副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進(jìn)入購賣博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開盤價格超過7000元／平方米的樓盤都賣不動，但開盤價格在6500元／平方米以下的樓盤，一開盤就銷售一空。”

　　柳州輝煌置業(yè)客戶經(jīng)理陳珂每天較緊張的事情就是房屋和樓盤促銷，他說：“即便是緊靠學(xué)校的小區(qū)、養(yǎng)老房，銷售也不容樂觀，能夠同時就讀柳州市小學(xué)公園路小學(xué)、中學(xué)十二中、高中柳州高中的緊靠學(xué)校的小區(qū)，半年前預(yù)測的開盤價格在12000元／平方米，現(xiàn)在預(yù)測的開盤價格也不會超過8000元／平方米。”

　　多重壓力導(dǎo)致開發(fā)商“壓力山大”

　　記者深入采訪時發(fā)現(xiàn)，資金鏈壓力、拿地價格偏高、銀行信貸繃緊，這是導(dǎo)致開發(fā)商“壓力山大”的核心原因。

　　南寧市邕武立交橋附近的一個超過4萬平方米的樓盤，項目銷售人員林斌告訴記者，樓盤較初拍賣下來的樓面地價超過4000元／平方米，加上建筑成本2800元／平方米，以及相應(yīng)的財務(wù)費用，住宅成本價格就高達(dá)7000元／平方米。

　　林斌說：“較初預(yù)計是這個地段樓盤售價在9000元／平方米—12000元／平方米，現(xiàn)在超過7000元／平方米都賣不動，開發(fā)商資金回籠壓力之大可想而知。”

　　恰恰是這樣一座樓盤，為吸引客戶，在已經(jīng)竣工的高樓外打出購83平方米得到103平方米的巨幅廣告，甚至在私下通過房地產(chǎn)中介釋放消息：購購商鋪可以按照1：1.5—1：2的比例面積，目的就是希望盡快回籠資金。

　　記者采訪工農(nóng)中建交、浦發(fā)銀行、招商銀行、地方城商行時了解到，各家銀行對房地產(chǎn)項目的貸款都非常謹(jǐn)慎。

　　地方少數(shù)政策被“誤讀”“吹大效應(yīng)”難敵“調(diào)控硬手段”

　　近日，南寧市房產(chǎn)局出臺相關(guān)政策，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這一政策迅速被房地產(chǎn)行業(yè)向外解讀為“救市榜首槍”。

　　然而，不僅南寧市房產(chǎn)局出面直接辟謠，聲稱只是推動北部灣同城化的舉措之一，甚至連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都不認(rèn)為這一舉措能夠在多大程度上形成“松綁刺激效應(yīng)”。

　　黃平旺說：“我們對南寧政策進(jìn)行評估的預(yù)測是：只有炒作噱頭，沒有炒作實效。”他分析認(rèn)為，由于北部灣、欽州、玉林、崇左的購購能力有限，不太可能政策一出臺就形成“扎堆購購”效應(yīng)，只能在短時間內(nèi)實現(xiàn)部分民間借貸資金繼續(xù)注入房地產(chǎn)企業(yè)，一旦銀行維持現(xiàn)有信貸政策，房地產(chǎn)市場還將維持價量齊跌的局面。

　　珠三角房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長曾敏認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了“風(fēng)聲鶴唳”的地步，幾乎每一項政策出臺都會被房地產(chǎn)行業(yè)大肆炒作，向外宣揚“地方松綁調(diào)控”舉措。但被房地產(chǎn)行業(yè)“吹大”的地方政府政策措施，很容易就被“穩(wěn)健發(fā)展”“堅決不注水”的調(diào)控手段所遏制。

　　今年1月－3月，南寧新建商品房銷售雖然有所增長，但10.64%的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期的38.82%。

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