商辦樓盤(pán)平價(jià)搶跑 房山出現(xiàn)單價(jià)5萬(wàn)元項(xiàng)目 正被填平

經(jīng)過(guò)了1月、2月的冷清，北京（樓盤(pán)）樓市終于有望在3月份迎來(lái)回暖。研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份預(yù)計(jì)將有23個(gè)新老項(xiàng)目入市，既有小戶(hù)型的商辦產(chǎn)品，也有中大戶(hù)型的普通住宅，售價(jià)也從*低的25000元/平方米到15萬(wàn)元/平方米不等。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，3月份歷來(lái)都是樓市成交的熱點(diǎn)月份，購(gòu)房人往往也能在3月份擁有更多的選擇，而開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)3月份的市場(chǎng)冷暖為整個(gè)一年定調(diào)。那么，接下來(lái)的一個(gè)月有哪些可售的樓盤(pán)呢？《廣廈時(shí)代》為您詳解陽(yáng)春三月北京新盤(pán)動(dòng)向。

3月供應(yīng)開(kāi)閘 23個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目入市

樓市在3月歷來(lái)都有小陽(yáng)春的傳統(tǒng)，今年至少在供應(yīng)新盤(pán)的數(shù)量上，一掃頭兩個(gè)月的陰霾。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有23個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個(gè)純新盤(pán)，以及包括西宸原著、中糧·京西祥云等在內(nèi)的19個(gè)老項(xiàng)目后期。在23個(gè)項(xiàng)目里，除了10個(gè)商住盤(pán)、一個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目以外，其他12個(gè)項(xiàng)目為普通住宅或別墅產(chǎn)品。

值得注意的是，除了房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)光和作用主打89-96平方米的兩至三居以外，其余的住宅項(xiàng)目均主打100平方米以上的大戶(hù)型。傾向小戶(hù)型置業(yè)的購(gòu)房人選擇空間大幅減少，甚至只能在商住樓里尋找機(jī)會(huì)。

對(duì)于3月份新盤(pán)的開(kāi)閘供應(yīng)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在經(jīng)歷了1月、2月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開(kāi)始項(xiàng)目入市積極性明顯提升。不過(guò)，受到去年土地供應(yīng)不足的影響，未來(lái)北京住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)難以再現(xiàn)往年單月三四十個(gè)新盤(pán)的供應(yīng)量，月均20個(gè)左右的項(xiàng)目也將成為極限。

尤其是從近期發(fā)布的2017北京供地計(jì)劃來(lái)看，住宅用地在2017年的計(jì)劃供應(yīng)僅610公頃，同比減少近五成，其中商品住宅用地計(jì)劃更是僅260公頃，同比減少七成，并且其中還單列自住型商品房用地83公頃，純商品住宅用地面積僅177公頃，還面臨“競(jìng)自持”的風(fēng)險(xiǎn)。由此也可以判斷2017年土地供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破，而純商品住宅潛在供應(yīng)更是將維持低迷。這一趨勢(shì)也將促使住宅市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)收縮，而高端化的趨勢(shì)也將進(jìn)一步加深。

商辦樓盤(pán)開(kāi)年率先搶跑

在3月份入市的項(xiàng)目中，表現(xiàn)*為搶眼的無(wú)疑是商辦樓項(xiàng)目。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目表格顯示，23個(gè)將在3月入市的項(xiàng)目中，商辦類(lèi)多達(dá)10個(gè)，包括中國(guó)鐵建(601186,股吧)·原香匯、天健廣場(chǎng)、首創(chuàng)·天閱公館等，售價(jià)也從20000元-80000元/平方米不等。

以往只是小眾的商辦產(chǎn)品為何集中入市？郭毅分析：“自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海（樓盤(pán)）暫停商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售，更是將這一類(lèi)型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，將收緊調(diào)控已是箭在弦上，因此這類(lèi)產(chǎn)品紛紛搶著入市。”數(shù)據(jù)顯示，2016年北京房企商辦類(lèi)物業(yè)獲得的銷(xiāo)售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷(xiāo)售額超過(guò)三成的比重。而一旦調(diào)控祭出對(duì)于房企來(lái)說(shuō)將是巨大打擊，因此自2月中旬開(kāi)始，商辦集中入市的趨勢(shì)即開(kāi)始顯現(xiàn)，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“*后的盛宴”。

目前對(duì)商辦產(chǎn)品實(shí)施限購(gòu)的只有通州區(qū)，從調(diào)控的影響來(lái)看，通州在2016年的前4個(gè)月并未對(duì)商辦進(jìn)行限購(gòu)，通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套，而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對(duì)此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，商辦產(chǎn)品成為彌補(bǔ)業(yè)績(jī)?nèi)笨?、提升利?rùn)的重要途徑。而一旦商辦項(xiàng)目調(diào)控深化，銷(xiāo)量受阻，勢(shì)必會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生重大影響。

也正因?yàn)槿绱耍鄶?shù)商辦項(xiàng)目采用了平價(jià)跑量的策略。2月下旬已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的多個(gè)商辦項(xiàng)目中，報(bào)價(jià)*高漲幅僅為7%，再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以?xún)?nèi)，*低僅為35平方米，小戶(hù)型、低總價(jià)且 的優(yōu)勢(shì)使得這些項(xiàng)目成為樓市去化的主力。

房山**沿線(xiàn)洼地全面補(bǔ)漲

除了商辦項(xiàng)目以外，房山的新盤(pán)在3月的表現(xiàn)同樣搶眼。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月新盤(pán)中，來(lái)自房山的項(xiàng)目有8個(gè)，再加上2月份已經(jīng)入市的遠(yuǎn)洋新仕界、天資華府等，房山近期新盤(pán)供應(yīng)量超過(guò)10個(gè)，成為主力。量漲的同時(shí)，房山各類(lèi)項(xiàng)目的售價(jià)也是明顯上漲，根據(jù)北京青年報(bào)記者的實(shí)地觀(guān)察，包括天資華府、遠(yuǎn)洋新仕界、藍(lán)光星華·海悅城在內(nèi)的房山項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)價(jià)格較高，有可能打破新年首月市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況。

上周，遠(yuǎn)洋新仕界的售樓處除零星分布著幾家來(lái)簽約的準(zhǔn)業(yè)主，前來(lái)咨詢(xún)項(xiàng)目情況的購(gòu)房者也不在少數(shù)。由于該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷(xiāo)售了九成以上，因此售樓員們基本處于閑散聊天狀態(tài)，對(duì)于有意購(gòu)房客戶(hù)，工作人員直接冰冷地甩出“沒(méi)房”。

而當(dāng)購(gòu)房者咨詢(xún)房山區(qū)域還有哪些項(xiàng)目有純住宅時(shí)，銷(xiāo)售人員干脆以“整個(gè)房山現(xiàn)在都沒(méi)房”來(lái)回應(yīng)。

北青報(bào)記者實(shí)地走訪(fǎng)中了解到，曾經(jīng)被戲謔為“房山”的房山區(qū)，如今可售普通商品住宅也變得稀缺了，尤其是100平方米以下兩居已難尋蹤跡，100-140平方米的三至四居成為主力戶(hù)型。

不僅如此，價(jià)格也是大幅飆升。遠(yuǎn)洋新仕界的置業(yè)顧問(wèn)告訴北青報(bào)記者，該項(xiàng)目分為住宅和商辦兩種，其中住宅主打90平方米左右的戶(hù)型，目前已經(jīng)沒(méi)房了，售均約為49000元/平方米。

而在3月份預(yù)計(jì)入市的長(zhǎng)陽(yáng)光和作用，作為老項(xiàng)目后期，漲價(jià)趨勢(shì)更加明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，去年930新政之后，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售價(jià)僅為36000元/平方米，隨著今年初房山區(qū)整體價(jià)格的補(bǔ)漲，新開(kāi)盤(pán)部分的預(yù)計(jì)售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了48000元/平方米。

此外，1月5日北京市住建委發(fā)布今年張預(yù)售許可證發(fā)給了位于房山區(qū)稻田**站的稻香悅家園項(xiàng)目，該項(xiàng)目*終定名為中糧·京西祥云，實(shí)際上就是去年天恒中糧聯(lián)合體以42億購(gòu)得的地王項(xiàng)目。獲批的預(yù)售均價(jià)超過(guò)55000萬(wàn)元/平方米，*高預(yù)售價(jià)格為60160.32萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目均價(jià)將為51000元/平方米，也將房山區(qū)域的房?jī)r(jià)天花板拉上50000元大關(guān)。

不難看出，去年房山區(qū)**沿線(xiàn)還是3萬(wàn)元左右的價(jià)位，今年初已經(jīng)紛紛向5萬(wàn)元靠攏，洼地已被填平。業(yè)內(nèi)人士表示，房山樓盤(pán)價(jià)格的上調(diào)存在一定補(bǔ)漲因素。以商住項(xiàng)目為例，去年房山項(xiàng)目的漲幅遠(yuǎn)落后于其他地區(qū)，直到去年11月28日龍湖首開(kāi)聯(lián)合體競(jìng)得的長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)商業(yè)用地地塊，溢價(jià)率高達(dá)200%之后，房山價(jià)格引來(lái)了一波暴漲。另外，今年年底房山區(qū)將開(kāi)通首條全自動(dòng)駕駛線(xiàn)路燕房線(xiàn)，交通情況的改善也成為區(qū)域的利好因素。 本版文/本報(bào)記者 李桁

成交或?qū)⒂兴厣?/span>

3月份入市項(xiàng)目的增多，將直接帶來(lái)成交的回升。這一趨勢(shì)已經(jīng)在2月底有所顯現(xiàn)。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月第三周（2月13日-2月19日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1261套，成交面積11.91萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加66%、48%。

郭毅認(rèn)為，春節(jié)假期對(duì)市場(chǎng)的影響逐漸淡去，北京住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)量也開(kāi)始復(fù)蘇回升。從貨幣信貸政策來(lái)看，盡管央行強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”，但從1月信貸投放來(lái)看，以住房按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款達(dá)到6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，刷新歷史紀(jì)錄。以貨幣信貸為助力，加之北京住宅新增供給的嚴(yán)重不足背景下，低總價(jià)商辦項(xiàng)目集中入市的影響，預(yù)計(jì)近期北京樓市成交量的回升速度將明顯加快。

另外，在3月份的新盤(pán)中，我們還能看到一個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目恭和家園，這也是“北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)”，也是此前從未有過(guò)的類(lèi)型。據(jù)了解，這一項(xiàng)目的共有產(chǎn)權(quán)具體模式為：住宅部分產(chǎn)權(quán)將按照企業(yè)持有5%、購(gòu)房人持有95%的形式分配，購(gòu)房人可以獲得具有50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，可以正常出租、轉(zhuǎn)讓。而在獲取產(chǎn)權(quán)之后購(gòu)買(mǎi)者還需按月支付一定數(shù)額費(fèi)用來(lái)獲取適老服務(wù)，據(jù)悉為3000元/月/套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為北京新型養(yǎng)老項(xiàng)目的嘗試，這一項(xiàng)目的模式在是否合法合規(guī)的層面仍有存疑，而其共有產(chǎn)權(quán)的模式對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)未知。但是中國(guó)老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)峻的背景之下，城市養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化已成為趨勢(shì)所向，未來(lái)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多類(lèi)似的養(yǎng)老項(xiàng)目。

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