“我作為購房者，只想了解開發(fā)商是否按照相關法律法規(guī)和程序，明確雙方責任和義務，保障購房者的合法權益。”近日，達州一購房者黃先生打進本報熱線，稱自己今年5月份在達州南外瑞城·龍灣小區(qū)購購了一套房子，合同約定明年4月份交房。11月初，該樓盤在媒體上刊發(fā)公告要求業(yè)主于近期前往驗房，否則后果自負，但黃先生在驗房過程中認為，開發(fā)商不具備分戶驗收條件，沒有相關部門出具的質量報告以及分戶驗收記錄表等拒絕收房。

　　昨日，記者致電瑞城·龍灣李姓工作人員，該工作人員表示，他們樓盤在分戶驗收這方面是嚴格按照規(guī)定執(zhí)行的，并以這兩天較忙為由，拒絕了記者想進一步了解詳細情況的請求。如果如該工作人員所說，嚴格按照規(guī)定執(zhí)行分戶驗收工作，可能存在購房者對相關規(guī)定和開發(fā)商分戶驗收工作的誤解；如果如黃先生所說，開發(fā)商不具備分戶驗收條件，那么眾多購房者則被開發(fā)商狠狠地忽悠了一把。記者通過查閱相關規(guī)定和采訪專業(yè)人士，本期將為廣大購房者詳細解讀分戶驗收的注意事項。

　　驗收細節(jié)至關重要 細節(jié)保障房子質量

　　據(jù)了解，分戶驗收，即“一戶一驗”，是指住宅工程在按照國家有關標準、規(guī)范要求進行工程竣工驗收時，對每一戶住宅及單位工程公共部位進行專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。那么，在分戶驗收的過程中，有哪些細節(jié)需要購房者注意的呢？

　　“在分戶驗收過程中，較重要的是檢查是否存在影響主要使用功能的質量問題？”達州某建筑公司一位工程師結合自己的工作實踐，對房屋質量的驗收頗有心得，所謂的影響主要使用功能的質量問題包括外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質量問題。一旦發(fā)現(xiàn)存在影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應立即終止驗收，責令改正，符合要求后重新組織驗收工作。該專業(yè)人士直言：“這些問題很重要，不可小覷，不僅會影響住戶的使用功能，在居住過程中還可能發(fā)生一些意想不到的安全問題。”

　　同時，該專業(yè)人士還為購房者在分戶驗收中的具體驗收細節(jié)提出了一些建議，包括如何測算室內凈高、不規(guī)則房間的凈開間等。室內凈高推算值根據(jù)設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出，分戶驗收前應根據(jù)板厚等參數(shù)確定不同房間的凈高推算值后，報設計單位確認。對于室內開間不規(guī)則房間（如弧形、多角形等）的凈開間可不做測量（設計和合同有特殊要求的除外）；對于衛(wèi)生間等地面設計要求找坡的房間，室內凈高測量后可不做凈高極差的計算，但應保證地面找坡較低點處凈高數(shù)據(jù)不低于凈高推算值。

　　“在室內凈高、凈開間的檢查過程中，為了盡可能做到準確，要求必須使用激光測距儀?，F(xiàn)場的激光測距儀精度不應大于2毫米，使用前應統(tǒng)一比對，保證測量數(shù)據(jù)的一致性。儀器應定期校核、檢定。”該專業(yè)人士說，還要求在室內地面都要標出相關點和線，在室內每個房間地面距縱橫墻體50厘米處和點用十字交叉線標出凈高測量點，并按“室內凈空尺寸測量示意圖”位置標明點的編號。室內地面應彈出水、電管線走向線。室內凈開間檢查時要求測距儀靠墻、貼地，激光測距儀光束應穿過測量方向的兩個凈高測量點。對于無分隔墻的房間應彈出墻體兩側邊緣線作為測量基準線。

　　分戶驗收步步為營 共同努力規(guī)避糾紛

　　記者在平常生活中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，在驗房過程中，購房者與開發(fā)商之間經(jīng)常會發(fā)生一些糾紛，類似上述黃先生與瑞城·龍灣的情況比比皆是，無論是購房者自己的誤解，還是開發(fā)商的“無心之過”，因為驗房而發(fā)生的糾紛實在沒必要。那么，如何規(guī)避在驗收過程中發(fā)生的糾紛呢？達州相關部門同志表示，這個問題是雙向的，頭先開發(fā)商要保證自己是在用良心做建筑，在質量上做到完全過硬，讓購房者無從挑剔；同時購房者在驗收之前及驗收過程中也應做好充分準備，讓開發(fā)商沒空子可鉆。具體來講，驗收過程要做到步步為營，保障自己的合法權益。

　　在分戶驗收過程中，較主要的是購房者進行自行檢查，如果對專業(yè)問題把握不好，可聘請專業(yè)人士協(xié)助驗收。據(jù)介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上較容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房者如果不放心，可在衛(wèi)生間內蓄水，24公里后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。同時，要特別留心廚房是否有直接采光、自然通風，是否為洗滌池、爐灶、排油煙機等設施預留位置。室內各種構建交付的成品是否完好，包括室內墻面是否平整光澤；地面是否平整、清潔；窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

　　“雖然購房人可以通過相關資料和自己的相關知識進行自行驗房，可是對于一些細節(jié)的檢查還是需要相關的建筑專業(yè)單位來進行，因為這些檢查需要比較專業(yè)的知識和儀器。”達州某建筑公司專業(yè)人士指出，如果購房者自己把握不好驗收標準，非常有必要求助于專業(yè)人士幫忙驗收，專業(yè)人士可通過相關儀器檢測房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整；專業(yè)管線的位置是否合理，質量是否過關；房屋室內各種材料的質量是否合格；房屋室內空氣質量、保溫情況、照明狀況等是否合格。

　　如果以上分戶驗收工作確保順利完成后，在開發(fā)商正式向購房者交房之前還需注意一些細節(jié)，在交房時開發(fā)商必須向購房者提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。同時，該《住宅工程質量分戶驗收表》必須由建設、施工、監(jiān)理單位負責人簽字確認，并加蓋建設、施工、監(jiān)理單位工程質量驗收專用章。另外，如果購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在分戶驗收記錄中出現(xiàn)不真實或弄虛作假時，應立即終止驗收并到相關部門舉報。

　　如此一來，通過購房者自行檢查驗收或請專業(yè)人士幫忙驗收，加上專業(yè)單位的驗收確認，才能確保購房者拿到手的是一套質量合格的房子，也規(guī)避了由于驗收不規(guī)范等行為帶來的糾紛。華西城市讀本記者 羅軒

　　注意事項

　　分戶驗收，即“一戶一驗”，是指住宅工程在按照國家有關標準、規(guī)范要求進行工程竣工驗收時，對每一戶住宅及單位工程公共部位進行專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。

　　榜首步索要驗收合格表

　　《住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。

　　住宅工程質量分戶驗收的主要內容包括：依據(jù)設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，檢查住宅觀感質量和使用功能質量。

　　分戶驗收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設、施工、監(jiān)理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監(jiān)理單位工程質量驗收專用章。住宅工程質量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。

　　步業(yè)主自行檢查

　　購房人除收到相關驗收表格外，自己也可以對房屋進行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：

　　1 房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上較容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

　　2 檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內蓄水，24公里后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

　　3 在驗房時要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風。廚房應設置洗滌池、爐灶、排油煙機等設施或者預留位置。

　　4 是否按裝修標準進行交付?，F(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個標準，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設部相關網(wǎng)站查詢清楚房子達到的標準要求。

　　5 室內各種構建交付的成品是否完好，包括室內墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

　　第三步請專業(yè)人士驗收

　　雖然購房人可以通過相關資料和自己的相關知識進行自行驗房，可是對于一些細節(jié)的檢查還是需要相關的建筑專業(yè)單位來進行，因為這些檢查需要比較專業(yè)的知識和儀器。

　　1 房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。

　　2 專業(yè)管線的位置是否合理，質量是否過關。3 房屋室內各種材料的質量是否合格。4 房屋室內空氣質量、保溫情況、照明狀況等是否合格。

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