昨日，中金公司發(fā)布“中國房地產(chǎn)2015年走勢預測”，預測2015年將會有兩次降息，住房潛在需求將逐年降低，房價和土地市場或在2015年二季度及以后恢復。另外房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”。分析師認為，此階段，開發(fā)商頭先要做好服務(wù)，加速轉(zhuǎn)型，才能在消化期維持穩(wěn)定增長。

　　變模式:從“拉客”到“留客”

　　進入地產(chǎn)“白銀”時代，銷售規(guī)模見頂、利潤率下行、競爭加劇之后，開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。“展望未來三到五年，我們預期在行業(yè)規(guī)模增長空間見頂?shù)那闆r下，將迎來開發(fā)商轉(zhuǎn)型良機。”中金公司專家分析說。

　　本周末武漢8盤入市，新老盤齊上陣。記者踩盤發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變營銷方式，從“看房電影票”轉(zhuǎn)變成體驗高大上數(shù)字體驗。與萬科、萬達等企業(yè)合作建造數(shù)字營銷的武漢筑巢數(shù)字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽里發(fā)起數(shù)字展廳體驗會?；∧挥霸后w驗實景房、iPad掃描房型直接觀看3D模型，不少高精尖的產(chǎn)品直接同房產(chǎn)銷售聯(lián)系起來。

　　“數(shù)字體驗營銷投資預計200萬元，比一般的沙盤營銷造價貴5倍。但在用戶體驗和留客量上，有明顯提升。”該傳媒有限公司負責人透露，武漢本土房企也開始著手建設(shè)數(shù)字營銷。

　　“這種形式的案場就是未來趨勢，就是未來每個售樓部的標準模版，以客戶體驗為的思路，完全是迎合群眾需要的。同時，數(shù)字案場直接了傳統(tǒng)售樓部，直接增強了購房者的自主體驗。”該項目負責人認為，傳統(tǒng)的房產(chǎn)營銷策劃僅僅停留在吸引更多的客戶，也就是傳統(tǒng)的“拉客”，而在實際轉(zhuǎn)型過程中，直接“留客”消化客戶，才是生存致勝的核心，“數(shù)字營銷或成為未來房產(chǎn)營銷標配。”

　　看預期:2015年房價平穩(wěn)

　　昨日，中金公司發(fā)布預測，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測:2.0%)。

　　“基于此數(shù)據(jù)，實際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢，回落速度緩于2012年。”中金公司解釋說，“實際利率與房價負相關(guān)，實際利率回落，同時預示著2015年房價平穩(wěn)。”

　　中金宏觀組預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經(jīng)驗，新增信貸的15%-20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬億元左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。

　　轉(zhuǎn):“改善”+“保障”

　　2013年開始，中國房地產(chǎn)市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現(xiàn)。專家認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費、防范房地產(chǎn)市場風險。

　　“一旦到位資金來源及行業(yè)銷售額滯后，將直接拖累房地產(chǎn)投資增速。”專家指出，目前行業(yè)可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預計2015年新開工項目將繼續(xù)縮減。從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統(tǒng)性下降，拿地恢復時點或在2015年二季度及以后。

　　同期，行業(yè)庫存去化周期在今年年底出現(xiàn)改善跡象。截至9月底，庫存去化月數(shù)指標從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右。而2011-2012年周期，庫存去化月數(shù)高點出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個月，之后迅速降低至2012年8月的9.0個月。“這也就意味著，松綁兩限，確實刺激了不少改善型和保障型住房置業(yè)者。”專家表示。

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