今年以來，受市場調(diào)控政策及信貸政策持續(xù)收緊影響，國內(nèi)各大城市房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)不同程度的下滑，購房者觀望情緒增強(qiáng)，“救市”呼聲頻頻傳出。在此背景下，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，住宅銷售量持續(xù)下降，銷售價格漲幅逐步縮小。預(yù)計今年四季度，隨著政府加強(qiáng)對房市的積極引導(dǎo)，政策傾向的逐步明確，以及企業(yè)資金回籠步伐的加快，海南房地產(chǎn)價格將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)運行態(tài)勢。

　　8月份房價出現(xiàn)降幅

　　1－8月份，?？谛陆ㄉ唐纷≌N售價格同比上漲1.8%，比去年全年漲幅擴(kuò)大0.9個百分點，今年1月份同比漲幅達(dá)到3.2%的峰值后，呈逐月回落態(tài)勢，8月份開始出現(xiàn)同比下降。1－8月份，三亞新建商品住宅銷售價格同比上漲4%，比去年全年漲幅擴(kuò)大1.2個百分點，自2013年11月同比漲幅達(dá)到5.5%的峰值后，開始回落。兩個城市的新建商品住宅銷售價格漲幅同比回落都較為明顯，8月份，兩市新建商品住宅價格同比指數(shù)均達(dá)到今年以來的較低值。

　　1－8月份，?？谛陆ㄉ唐纷≌W(wǎng)簽成交共10528套，比去年同期減少17.4%；三亞成交共6183套，同比減少35.7%。今年以來?？诤腿齺喰陆ㄉ唐贩砍山涣慷加兴鶞p少，但仍高于2011、2012年同期水平。

　　從總體來看，與北京、上海、廣州等一線城市相比，?？诤腿齺喌姆績r走勢均出現(xiàn)漲幅回落態(tài)勢。以2009年12月為基期來看，今年以來?？诤腿齺喰陆ㄉ唐纷≌瑑r格仍保持上漲態(tài)勢，且定基指數(shù)漲幅遠(yuǎn)高于北京、上海、廣州3個一線城市。

　　三亞房產(chǎn)銷售影響不大

　　?？诜康禺a(chǎn)市場需求主要以剛需為主，外來購房者今年以來下降趨勢較為明顯，以剛需為主的購房群體通常采用按揭方式購購住宅，因此“限貸”政策的持續(xù)實施，對?？诜康禺a(chǎn)市場影響較大；而三亞的房地產(chǎn)市場需求主要來自于島外購房者，通常采用一次性付款方式購購住宅，而三亞大部分樓盤只接受一次性付款。因此“限貸”政策并未對三亞房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生較大影響。

　　?？谠谑蹣潜P的折扣變動通常較為靈活，付款方式的不同，銷售人員的不同，都會使折扣產(chǎn)生不同程度的浮動。而在三亞房地產(chǎn)市場上樓盤的標(biāo)價較為穩(wěn)定，折扣確定后不會發(fā)生變化。

　　今年以來，受大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場的成交量減少，各樓盤為了能夠推動銷售，紛紛出島參加各種房展及促銷活動，今年四季度開發(fā)商的銷售仍會放在島外市場上。

　　調(diào)控政策良性推動市場

　　為了全面深化海南省改革，有針對性的解決海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，抗風(fēng)險能力不強(qiáng)的問題，改變海南房地產(chǎn)業(yè)“一股獨大”的局面，降低房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比重，同時優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，今年海南省政府工作報告再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)要“一降一增一保”，即逐步降低普通商品房開發(fā)比例，增加產(chǎn)權(quán)式度假酒店等高端經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，加大保障性住房的供應(yīng)力度。進(jìn)一步對全省房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　海口、三亞因地制宜，及時適度的調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供保障。今年以來，為了消除大環(huán)境對市場的消極影響，?？?月批準(zhǔn)實施本省戶籍居民購房入戶政策，并與8月進(jìn)一步放寬本省戶籍居民購房入戶政策；對島外中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售獎勵；對銷售排名前10的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行獎勵；對家庭僅此住房轉(zhuǎn)讓免征個人所得稅。

　　三亞為推動房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，先后出臺減少純住宅性商品房開發(fā)、限制居住類項目戶型面積等政策，確定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項目戶型設(shè)計建筑面積應(yīng)達(dá)80㎡以上，并將逐步減少純住宅性商品房的開發(fā)，通過金融、會展、文化、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。從整體上來看，適時調(diào)整的政策，既能因地制宜地為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場良性發(fā)展提供有利條件，又能為房價保持平穩(wěn)奠定堅實基礎(chǔ)。

　　房產(chǎn)開發(fā)投資勢頭放緩

　　1－7月，海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資721.46億元，增長19.8%，增速同比回落14.8個百分點。1－7月全省本年新開工面積為725.53萬平方米，同比下降28.6%。1－7月，本年到位資金為1143.16億元，增長14%，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5.8個百分點，主要由于房屋銷售面積的進(jìn)一步下降影響了定金及預(yù)付款的交付，開發(fā)資金更多依靠企業(yè)自籌，企業(yè)開發(fā)資金來源或面臨壓力。

　　今年更多的房企開始加快推盤，加大促銷力度，回籠資金。海南房企推出多種營銷方式：一是以價換量，減少利潤，降低價格。?？谖骱０督衲晷麻_樓盤普遍參照綠地海長流7900多元的售價，通過打折方式降低開盤價格；二是改變常規(guī)銷售方式，與第三方專業(yè)銷售團(tuán)隊合作，節(jié)約銷售成本；三是通過大幅降價加快尾盤推售；四是拓展島外市場，通過推介會直接吸引客戶。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，海南島作為中國僅此的熱帶島嶼，其房地產(chǎn)市場具有資源稀缺性的特點，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居的需求將會越來越旺盛，受需求量不斷增加的影響，海南房價不會大幅下跌。然而，2010年初，海南房地產(chǎn)價格大幅攀升，上漲的幅度遠(yuǎn)高于國內(nèi)一線城市，此后一直處于平穩(wěn)運行狀態(tài)。伴隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境，房價將會繼續(xù)受政府調(diào)控和企業(yè)經(jīng)營壓力的雙重影響，海南的房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)的運行態(tài)勢，房價變動幅度將處于合理范圍之內(nèi)。

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