保利地產(chǎn)發(fā)布2013年年報

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的焦慮由來已久。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟增長中角色地位開始出現(xiàn)邊緣化趨勢，市場與需求的不確定性，以及市場呈現(xiàn)的疲軟態(tài)勢，都導致了社會、行業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展模式的質疑，甚至對快速周轉模式的擔心。特別是近段時間，在新經(jīng)濟的沖擊下，在海外房地產(chǎn)看似旺盛的需求里，在低迷的股市里，房地產(chǎn)越來越找不到自我。針對轉型與未來發(fā)展，整個行業(yè)紛紛發(fā)出自問。

　　面對這份焦慮，保利地產(chǎn)處之泰然，在外界看來略顯乏味的一板一眼里，是一直不曾改變的戰(zhàn)略堅持，在行業(yè)游離和搖擺不定中，對中國房地產(chǎn)堅定不移的信心。

　　早在2006年，保利地產(chǎn)就提出了“房地產(chǎn)為主業(yè)，發(fā)展相關多元”的企業(yè)戰(zhàn)略并堅持至今。對房地產(chǎn)主業(yè)和快速滾動開發(fā)的堅持，源自于保利地產(chǎn)對于自身發(fā)展的自信。

　　據(jù)保利地產(chǎn)年報公告，2013年全年累計實現(xiàn)銷售簽約面積1064.37萬平方米，同比增長18.11%；實現(xiàn)簽約金額1252.89 億元，同比增長23.15%，市場占有率達1.54%，在行業(yè)政策和資金面緊張貫穿全年的市場環(huán)境下，仍然保持持續(xù)增長的良好勢頭，保持行業(yè)話語權。

　　“3+2+X”城市群戰(zhàn)略成型，全國布局縱深發(fā)展

　　2013年保利地產(chǎn)城市版圖不斷向縱深發(fā)展。公司全年在以廣州為核心的珠三角地區(qū)實現(xiàn)銷售超過300億，北京、上海為核心的環(huán)渤海、長三角地區(qū)銷售額分別超過200億，在以成都、重慶為的成渝地區(qū)實現(xiàn)銷售超過150億，以武漢為的中部地區(qū)實現(xiàn)銷售接近150億，前期提出的“3+2”城市群戰(zhàn)略已初步成型，城市的城市保持優(yōu)勢地位，其他各區(qū)域的銷售貢獻更加平衡。

　　在充分發(fā)揮城市群區(qū)域規(guī)模效應的基礎上，保利地產(chǎn)對那些具有強大經(jīng)濟資源稟賦和強大人口吸聚能力的城市給予特別關注，增加土地儲備，提升產(chǎn)品和服務品質，著力提高市場占有率和影響力。2013年，公司在廣州、武漢、成都等8座城市的市場排名榜首，銷售業(yè)績進入?yún)^(qū)域前三的城市達到20個。這絕非偶然。近三年來廣州、武漢、成都的在售項目均保持在10個以上，廣州地區(qū)的銷售額同比增長平均保持在27%左右，武漢地區(qū)更高達43%。。

　　此外，在對都市圈、經(jīng)濟帶進行深耕的同時，公司通過多元化途徑拓展資源，補充新的業(yè)績增長點，2013年，新進入太原、遂寧、清遠、湛江、韶關、肇慶等城市，已進駐城市達49個，形成“3+2+X”的戰(zhàn)略布局，保利地產(chǎn)在中國地圖的棋局上，落子更加從容。近兩年新進入的合肥、石家莊、中山、珠海、東莞、嘉興等地區(qū)市場份額同比增幅超30%。

　　在“3+2+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略之下，保利地產(chǎn)著眼于持續(xù)發(fā)展，實施等量拓展，2013年共新增54個房地產(chǎn)項目，新增容積率面積1827萬平方米，平均樓面地價3111元/平方米，較2012年降低了8.1%；新增權益容積率面積1321萬平方米，權益比例72.3%，較2012年提升7個百分點。其中一二線城市新增容積率面積1338萬平方米，占總拓展面積的73.2%，按面積計的權益比例為75.6%。北、上、廣地區(qū)新增項目10個，北京的舊宮、上海的西岸、廣州漢溪長隆的保利大都匯等項目都備受關注。

　　面對土地市場的價格高漲和房地產(chǎn)市場的不確定性，保利地產(chǎn)采取靈活多樣的拓展方式。在一線城市積極采取業(yè)內合作，控制土地成本，分散經(jīng)營風險。2013年，北、上、廣共有14個合作項目在售，占到在售項目的9%，新拓展合作項目30個，占到拓展項目的56%。在二、三線城市通過概念地產(chǎn)、兼并等多種形式實現(xiàn)拓展。2013年公司基于在佛山南海“千燈湖保利生活圈”的成功運作經(jīng)驗，以概念地產(chǎn)的形式在粵西北底價獲取443萬平方米土地儲備，可以預見的是，保利地產(chǎn)又一個做熟區(qū)域價值、帶動城市新區(qū)發(fā)展、升級與改造的案例即將誕生。

　　抓住主流剛需市場　充分發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢

　　保利地產(chǎn)始終堅持普通住宅產(chǎn)品定位和快速周轉的開發(fā)策略。研究市場需求，聚焦剛需和頭改，2013年144平方米以下的中小戶型成交套數(shù)超過九成。據(jù)保利地產(chǎn)內部統(tǒng)計，自住需求的購房者比例近九成，頭次置業(yè)者占比高達85.9%。公司在堅持以住宅開發(fā)為主的同時，低密度住宅等高端物業(yè)比重在降低，商業(yè)物業(yè)的比重明顯提升，整體的產(chǎn)品結構抗風險能力增強。

　　準確的產(chǎn)品定位也使其保持了較好的消化速度及去化率。保利地產(chǎn)2013年銷售整體去化率超過八成,平均消化周期17.9天,周轉率位居行業(yè)前列。北京、鄭州、合肥、石家莊等城市的整體成交率超過九成。

　　專業(yè)的市場觸覺和扁平高效的管理模式支撐了保利地產(chǎn)的快速運作和高速成長。2013年，保利地產(chǎn)抓住上半年供應偏緊而銷售形勢良好的幾個窗口期，及時加大產(chǎn)品推售力度，降低了對傳統(tǒng)銷售旺季的依賴，為全年的銷售業(yè)績奠定良好基礎。

　　對于目前公司內部實行的扁平化管理模式，總經(jīng)理朱銘新曾經(jīng)表示：“圍繞公司經(jīng)營，提高專業(yè)化、規(guī)范化、精細化水平，提升管理效率和質量是保利地產(chǎn)的管理優(yōu)勢，也是未來管理提升的。”

　　2014年保利地產(chǎn)提出將管理、創(chuàng)新、品質作為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的三大源動力，以機構增設調整、利潤增長點培育、客戶服務提升等手段，探索管理機制創(chuàng)新，挖掘企業(yè)內生發(fā)展動力。目前，本級機關增設發(fā)展研究院，統(tǒng)籌宏觀政策及市場研究、企業(yè)發(fā)展及戰(zhàn)略轉型等工作；成立海外事業(yè)部，負責公司海外業(yè)務拓展及管理等工作。這是進一步完善公司治理結構、強化機關職能管理的新舉措，也昭示了公司轉型升級的戰(zhàn)略發(fā)展新方向。

　　打通國內外融資渠道　靈活保障資金均衡

　　2014年伊始，興業(yè)銀行宣布暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務和地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務的消息，此前央行也曾在《2013年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中明確提出“加強房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風險的監(jiān)測”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金融通情況，成為行業(yè)關注的焦點。

　　面對日益趨緊的房地產(chǎn)金融環(huán)境，保利地產(chǎn)加強與各大銀行的溝通，較大限度獲取有限的開發(fā)貸款和按揭資源。2013年，保利地產(chǎn)獲取銀行總授信2100億，未提款銀行授信1000多億。同時深入研究多渠道融資，探索傳統(tǒng)開發(fā)貸款以外的保險債權計劃、險資信托、委托貸款、永續(xù)債等不同期限的結構融資方案，尋找成本相對較低、使用靈活、審批迅速的大額資金。公司通過資金的預算管理、以收定支等手段，確保了整體資金安全，增強整體抗壓性。

　　房地產(chǎn)基金業(yè)務繼續(xù)保持高速增長，資金管理規(guī)模突破200億元，連續(xù)兩年被基金排名權威機構清科集團評為“中國房地產(chǎn)基金”榜首名，無疑將成為公司未來突出的盈利增長點。

　　2013年保利地產(chǎn)還正式開啟了國際資本運作的新篇章，通過其全資子公司恒利置業(yè)旗下的Poly Real Estate Finance Ltd在香港成功發(fā)行了5億美元的五年期固息債券。公司的財務穩(wěn)健性、持續(xù)發(fā)展?jié)摿途C合競爭力得到行業(yè)和國際市場的高度認可，也進一步加速了保利地產(chǎn)資本運作的國際化進程，形成了國內國外兩大融資平臺，無疑也將進一步提升保利地產(chǎn)的傳統(tǒng)融資優(yōu)勢。

　　“相關多元”戰(zhàn)略　助力企業(yè)轉型升級

　　面對業(yè)界對房地產(chǎn)主業(yè)的游離和對轉型的興奮，保利地產(chǎn)始終堅持房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。

　　2014年政府工作報告明確提出，今后一個時期，著重解決好現(xiàn)有“3個1億人”問題，即促進約1億農(nóng)業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這種新型城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，要求加快集中成片棚戶區(qū)改造，逐步將其他棚戶區(qū)、城中村統(tǒng)一納入棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造將提高城市土地集約使用效率，釋放大量土地紅利。保利地產(chǎn)看到了基于舊城改造的巨大市場空間及舊改經(jīng)驗企業(yè)的發(fā)展機遇。

　　2013年，保利地產(chǎn)舊改項目貢獻了9%的銷售面積，11%的銷售金額。目前，公司成立了專門的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等城市跟蹤了20多個舊改項目，規(guī)劃總建面近3000萬平米，陸續(xù)獲取后將逐步提升舊改項目銷售占比至15-20%。未來，保利地產(chǎn)將抓住城鎮(zhèn)化機遇，依靠對人口紅利和土地紅利的深入挖掘，以舊城改造為突破，推動開發(fā)主業(yè)規(guī)模和效益的提升。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之下，保利地產(chǎn)多年來堅持探索“相關多元”的發(fā)展戰(zhàn)略。這種多元，是在房地產(chǎn)主業(yè)堅持基礎上的多元，是與房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)“相關”、實現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)動、并推動主業(yè)發(fā)展的多元。

　　2013年12月在北京發(fā)布的居家、社區(qū)、機構 “三位一體”養(yǎng)老戰(zhàn)略，完善了保利“全生命周期”產(chǎn)品體系，為普通住宅開發(fā)注入更多人文關懷和對生命的關注。

　　據(jù)悉，保利地產(chǎn)將在北京、上海、廣州、三亞、陽江、成都等6個城市設立進7家養(yǎng)老機構，其中從2012年底開始運營的北京保利西山林語和熹會老齡公寓，目前擁有34名專業(yè)護理人員，入住率近60%；上海西塘越依托“和熹會”平臺，開展“一地入會多地養(yǎng)老”模式探索；廣州天悅養(yǎng)老護理計劃年內實現(xiàn)開工，并將作為試點完成設計、成本、部品采購等一系列標準化梳理；成都兩河項目將作為“三位一體”養(yǎng)老模式的試點，總結公司以養(yǎng)老概念滾動落實開發(fā)用地的操作模式。

　　目前，對已入住社區(qū)的適老化改造已正式啟動，廣州保利心語、保利百合花園作為全國試點，計劃增設適老標識、設施，通過物業(yè)的全面摸查，有針對性地提供定制式適老化服務，實現(xiàn)醫(yī)療、護理、休閑、教育等配套增值服務的落地。下半年，保利地產(chǎn)將在全國18個城市完成適老化改造樣板試點，并于2015年全面完成184個社區(qū)共計5200萬平方米的適老化改造，惠及90萬業(yè)主。

　　在“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司目前自持的商用物業(yè)已經(jīng)囊括會展、購物、酒店、

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