18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，房?jī)r(jià)一改此前頹勢(shì)加速上揚(yáng)。與4月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有20個(gè)，其中，一線城市上漲明顯，深圳環(huán)比漲幅高達(dá)6.7%。

  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，70城房?jī)r(jià)在5月完成止跌反彈，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。在貸款利率持續(xù)低位的背景下，下半年房?jī)r(jià)漲幅有望繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)于庫(kù)存高企的部分三、四線城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍不樂(lè)觀，全國(guó)樓市分化將繼續(xù)加劇。

  反 彈 環(huán)比下跌終結(jié)

  統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有43個(gè)，上漲的城市有20個(gè)，持平的城市有7個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，較高漲幅為6.7%，較低為下降0.6%。同比方面，深圳轉(zhuǎn)跌為正，導(dǎo)致價(jià)格下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，較高漲幅為7.7%，較低為下降10.1%。

  二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有28個(gè)，上漲的城市有37個(gè)，持平的城市有5個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，較高漲幅為6.3%，較低為下降0.9%。同比來(lái)看，價(jià)格下降的城市有67個(gè)，上漲的城市有3個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，較高漲幅為9.1%，較低為下降12.8%。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，一線城市漲幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有20個(gè)和37個(gè)，分別比上月增加了2個(gè)和9個(gè)；下降的城市分別有43個(gè)和28個(gè)，分別比上月減少了5個(gè)和6個(gè)。初步測(cè)算，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。

  房?jī)r(jià)同比降幅繼續(xù)收窄。絕大部分城市房?jī)r(jià)同比仍然下降，但隨著環(huán)比上漲，部分城市同比降幅有所收窄。5月份，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有69個(gè)，其中降幅比上月收窄的城市有30個(gè)，比上月增加15個(gè)；二手住宅價(jià)格同比下降的城市有67個(gè)，其中降幅比上月收窄的城市有38個(gè)，比上月增加16個(gè)。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，市場(chǎng)整體出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇狀態(tài)，出現(xiàn)價(jià)格上漲的城市越來(lái)越多，而且漲幅處于加速狀態(tài)。

  易居智庫(kù)研究研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二季度市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上升，70城房?jī)r(jià)在5月份順利完成止跌反彈的過(guò)程，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。

  易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布的《2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》計(jì)算，2015年5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.1%，相比4月份0.1%的跌幅而言頭次出現(xiàn)上漲。同比方面，跌幅6.3%，在連續(xù)9個(gè)月下跌后開(kāi)始收窄。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，5月份70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.2%，在此前11個(gè)月連跌后，出現(xiàn)了兩個(gè)月的上漲，已有42個(gè)城市房?jī)r(jià)處于止跌或上漲態(tài)勢(shì)。“二手房領(lǐng)跑一手房而漲價(jià)，和目前的政策調(diào)整有密切關(guān)系。對(duì)于二手房的房東而言，在目前營(yíng)業(yè)稅免征期從過(guò)去的五年調(diào)整為兩年后，住房出售的稅負(fù)成本降低，加速了二手房的回暖速度。”

  領(lǐng) 漲 一線城市迅速回暖

  一線城市迅速回暖。其中深圳環(huán)比上漲6.7%的爆發(fā)式上漲，創(chuàng)造單月環(huán)比城市上漲歷史紀(jì)錄。

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲，平均分別上漲3.0%和3.8%。

  易居中國(guó)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》計(jì)算得知，2015年5月，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.0%、0.0%和-0.2%，而4月分別為0.9%、-0.1%和-0.3%。

  對(duì)此，張大偉表示，一線城市開(kāi)啟全線領(lǐng)漲狀態(tài)。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，前5月整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)更加明顯，54城市住宅合計(jì)簽約110.5萬(wàn)套，同比上漲13.7%，其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)41%。

  張大偉認(rèn)為，造成現(xiàn)階段集中性上漲的主要原因是信貸寬松。全國(guó)35個(gè)城市中，提供9折以下利率的銀行共24家，相比上月增長(zhǎng)兩家，但僅分布在北京、上海等幾個(gè)熱點(diǎn)城市，北京有12家，上海有5家，其中浙商銀行針對(duì)合作樓盤推出的7折利率優(yōu)惠刷新了全國(guó)頭套房利率的下限，一線城市利率水平已接近2009年以來(lái)較低位。

  此外，北京進(jìn)一步提高公積金繳存上限，廣州更是推出公積金貼息試點(diǎn)，并指出將投入50億元進(jìn)行貼息。

  張大偉指出，持續(xù)的利好政策，對(duì)一線城市樓市的影響逐漸加強(qiáng)，在“930”“330”以及后續(xù)的系列降息影響下，二手市場(chǎng)成交升溫，資金開(kāi)始涌入新房市場(chǎng)后，拉動(dòng)新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

  以北京為例，5月北京新建住宅(剔除保障房、自住房)實(shí)際簽約套數(shù)為4194套，環(huán)比上漲達(dá)到了40%，成交均價(jià)達(dá)每平米28391元，環(huán)比上漲0.5%。目前可售純商品房住宅(剔除保障房自住房)只有50551套，這一數(shù)值達(dá)到較近一年來(lái)的較低點(diǎn)。

  風(fēng) 險(xiǎn) 市場(chǎng)分化加劇

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，5月房?jī)r(jià)上漲和預(yù)期一致，在連跌12個(gè)月后頭次翻紅。反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)較好的復(fù)蘇階段。市場(chǎng)邏輯將不會(huì)改變，下半年房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

  “一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。”張大偉說(shuō)。

  本月雖然一線城市大幅領(lǐng)漲，但部分二三線城市卻仍然有著較大的降幅。從同比看，雖然僅深圳一市出現(xiàn)上漲，但與一線城市相比，部分二三線城市仍然跌幅較大。數(shù)據(jù)顯示，在5月深圳同比上漲7.7%、上海同比下跌2.8%、北京同比下跌2.9%，與此同時(shí)，桂林同比下跌10.1%，青島、瀘州同比下跌9.8%，沈陽(yáng)、丹東等城市下跌幅度也高達(dá)9.7%。

  在價(jià)格下降的同時(shí)，部分二三線城市繼續(xù)采取放松政策提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。近日，長(zhǎng)春發(fā)布《支持居民自住性和改善性住房需求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》指出，長(zhǎng)春市取消住房限購(gòu)政策，即凡在本市內(nèi)購(gòu)購(gòu)新建商品住房或二手住房不受購(gòu)房套數(shù)限制。非本市戶籍居民家庭也無(wú)需提供納稅證明和社保證明即可在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)購(gòu)新建商品住房或二手住房。

  與此同時(shí)，為提高住房公積金貸款使用效率，《意見(jiàn)》指出，對(duì)頭次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)購(gòu)除別墅外的新建商品住房的，較低頭付比例為20%，對(duì)已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款且家庭只有一套住房再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)購(gòu)面積在144平方米以下新建商品住房的，執(zhí)行頭套房貸款政策。

  福建方面，下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

  對(duì)此，張大偉認(rèn)為，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口、樓市庫(kù)存、政策刺激作用等方面都存在不均衡，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。

  “但這樣的畸形上漲，或?qū)?dǎo)致不可小視的問(wèn)題。”張大偉說(shuō)，例如未來(lái)政策刺激效果集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線則越來(lái)越差。一二線價(jià)格暴漲也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問(wèn)題。市場(chǎng)資源過(guò)分的集中在一二線，目前大部分企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線拿地，導(dǎo)致地王頻繁出現(xiàn)，而三四線的崩盤可能性反而增加。此外，由于一二線城市的暴漲，或難以再出全面的利好政策，在此背景下，三四線城市或?qū)⒚媾R再次下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

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